Acıbadem’de Eski Bina Kredi Analizi

Acıbadem’de Eski Bina Kredi Analizi

Acıbadem, Koşuyolu ile iç içe geçmiş; merkezi, talebi güçlü ama yapı stoğu yaş ortalaması yüksek bir bölge.

Bu nedenle en kritik soru şu:

Eski bir binada banka kredisi çıkar mı?

Cevap: Çıkar.
Ama her eski bina aynı değerlendirilmez.

Kredi analizi yaşa göre değil, risk ve belge durumuna göre yapılır.

1️⃣ Bina Yaşı Tek Başına Engel mi?

Hayır.

Bankalar için kritik eşikler genelde:

• 1999 öncesi yapılar
• 30 yaş üzeri binalar
• Fiziki yıpranması yüksek yapılar

Ancak tek başına “eski” olması krediye engel değildir.
Ekspertiz raporu belirleyicidir.

Acıbadem’de 35 yıllık ama bakımlı, iskanlı bir bina
20 yıllık ama sorunlu bir binadan daha güçlü olabilir.

2️⃣ İskan ve Tapu Türü

Eski binalarda en sık karşılaşılan durum:

• Kat irtifakı devam ediyor
• İskan alınmamış

Kat mülkiyeti varsa süreç daha hızlı ilerler.
Kat irtifakı varsa banka detaylı inceleme yapar.

İskan eksikliği, kredi oranını düşürebilir.

3️⃣ Ekspertiz Değeri Neye Göre Düşer?

Acıbadem’de eski bina ekspertizlerinde şu unsurlar değeri etkiler:

• Deprem yönetmeliği dönemi
• Asansör varlığı
• Mantolama ve güçlendirme
• Ortak alan bakımı
• Sokak emsalleri

Özellikle yüksek giriş ve zemin katlar
eski binalarda daha temkinli değerlenir.

4️⃣ Arsa Payı Avantajı

Eski binaların önemli bir artısı:

Genellikle arsa payı yüksektir.

Bu durum:

• Dönüşüm potansiyelini artırır
• Uzun vadeli değer güvencesi sağlar

Bankalar arsa payını doğrudan yüksek krediye çevirmese de
risk algısını dengeler.

Acıbadem’de ana arterlere yakın eski binalarda
arsa payı güçlü ise kredi süreci daha rahat ilerleyebilir.

5️⃣ Kredi Oranı Gerçekliği

Banka, satış fiyatına değil
ekspertiz değerine göre kredi verir.

Eski binada en sık yaşanan durum:

Satış fiyatı 10.000.000 TL
Ekspertiz değeri 8.800.000 TL

Kredi oranı bu 8.800.000 TL üzerinden hesaplanır.

Bu fark önceden analiz edilmezse
satış sürecinde kriz çıkar.

6️⃣ Satış Öncesi Nasıl Analiz Yapılmalı?

Benim uyguladığım sistem:

✔️ Tapu ve iskan kontrolü
✔️ Bina fiziki durum analizi
✔️ Sokak bazlı gerçekleşmiş satış verisi
✔️ Muhtemel ekspertiz tahmini
✔️ Kredi simülasyonu

Bu çalışma satış öncesi yapılırsa
pazarlık riski minimize edilir.

Sonuç

Acıbadem’de eski bina:

❌ Otomatik olarak kredi dışı değildir
✔️ Ama teknik analiz gerektirir

Kredi süreci, fiyatın sağlamasını yapar.
Sağlaması yapılmamış fiyat, satışta kırılır.

Eski bina satmak mümkündür.
Doğru analizle, sürprizsiz mümkündür.

Sıddık Altan
Gayrimenkul Danışmanı

Century 21 Sahra

C21 CENTURY 21
Uluslararası Gayrimenkul Ağı

📞 +90 532 450 90 09
🌐 📍 Koşuyolu / Kadıköy / İstanbul

“Yerel uzmanlıkla, global vizyonla değer üretiriz.”