Acıbadem’de Krediye Uygunluk Analizi

Acıbadem’de Krediye Uygunluk Analizi

Acıbadem, Koşuyolu ile iç içe geçmiş ama alıcı profili biraz daha finansal odaklı bir bölge.
Burada satışların önemli kısmı banka kredili ilerler.

Bu yüzden şu soru kritik:

Bir daire krediye gerçekten uygun mu, yoksa süreçte mi sorun çıkar?

Krediye uygunluk, sadece “banka kredi veriyor mu?” sorusu değildir.
Ekspertiz değeri, tapu yapısı ve bina özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.

1️⃣ Tapu Türü: Sürecin Temeli

Acıbadem’de en önemli ayrım:

• Kat mülkiyeti
• Kat irtifakı
• Hisseli tapu

Kat mülkiyeti olan ve iskanı tamamlanmış daireler
bankalar için en sorunsuz dosyadır.

Kat irtifakı olan eski binalarda da kredi çıkar,
ancak ekspertiz daha temkinli yaklaşır.

Hisseli tapu ise çoğu bankada süreci zorlaştırır.

2️⃣ Bina Yaşı ve Deprem Gerçeği

Acıbadem’de 25–35 yaş arası bina stoğu yoğundur.

Bankalar özellikle:

• 1999 öncesi yapılar
• Güçlendirme yapılmamış binalar
• Fiziki yıpranması yüksek yapılar

konusunda daha dikkatli davranır.

Bu durum kredi çıkmaması değil,
ekspertiz değerinin düşük gelmesi riskini artırır.

3️⃣ Ekspertiz Değeri ve Kredi Oranı

Banka, satış fiyatına değil
ekspertiz değerine göre kredi verir.

Örneğin:

Satış fiyatı: 12.000.000 TL
Ekspertiz değeri: 10.500.000 TL

Kredi oranı bu 10.500.000 TL üzerinden hesaplanır.

Acıbadem’de sokak bazlı fiyat farkları olduğu için
ilan fiyatı ile ekspertiz değeri arasında fark oluşabilir.

Bu fark doğru analiz edilmezse satış pazarlığa döner.

4️⃣ Kat ve Cephe Faktörü

Krediye uygunlukta şu detaylar etkili olur:

• Giriş kat mı?
• Asansör var mı?
• Karanlık cephe mi?
• Ruhsata aykırı kapama alan var mı?

Acıbadem’de özellikle yüksek giriş ve zemin katlar
değerleme açısından daha temkinli ele alınır.

5️⃣ Dönüşüm Potansiyeli ve Arsa Payı

Arsa payı yüksek olan ve dönüşüm potansiyeli taşıyan binalar
uzun vadede değer güvencesi sunar.

Bankalar bunu doğrudan yüksek fiyat olarak yansıtmaz
ama risk algısını dengeler.

6️⃣ Krediye Uygunluk Analizi Nasıl Yapılmalı?

Benim uyguladığım sistem:

✔️ Tapu ve iskan kontrolü
✔️ Sokak bazlı gerçekleşmiş satış analizi
✔️ Ekspertiz muhtemel değer tahmini
✔️ Kat ve bina yaşı etkisi
✔️ Kredi oranı simülasyonu

Bu çalışma satış öncesi yapılırsa
süreçte sürpriz yaşanmaz.

Sonuç

Acıbadem’de krediye uygunluk demek:

• Tapu sorunsuzluğu
• Gerçekçi fiyat konumlandırması
• Ekspertize hazırlıklı olmak
• Kat ve bina yaşını doğru okumak

Kredi süreci teknik bir iştir.
Teknik zemin sağlam değilse satış kırılır.

Doğru analizle kredi engel değil,
satışı hızlandıran bir araçtır.

Sıddık Altan
Gayrimenkul Danışmanı

Century 21 Sahra

C21 CENTURY 21
Uluslararası Gayrimenkul Ağı

📞 +90 532 450 90 09
🌐 📍 Koşuyolu / Kadıköy / İstanbul

“Yerel uzmanlıkla, global vizyonla değer üretiriz.”