Bu Ev Kendini Kaç Yılda Amorti Eder?

Bu Ev Kendini Kaç Yılda Amorti Eder?

Gayrimenkul Yatırımında Geri Dönüş Süresi – 2025 Uzman Rehberi

Gayrimenkul yatırımı yaparken en kritik sorulardan biri şudur:
“Bu ev kendini kaç yılda amorti eder?”

Amortisman süresi; satın aldığınız bir evin, kira geliriyle kendini kaç yılda geri ödediğini gösterir.
Bu süre ne kadar kısa olursa, yatırım o kadar güçlü kabul edilir.

Bu yazıda amortismanın ne olduğunu, nasıl hesaplandığını ve iyi–orta–zayıf amortisman aralıklarını net şekilde ele alıyoruz.

Amortisman Nedir?

Gayrimenkulde amortisman;
Evin satış bedelinin, yıllık kira gelirine bölünmesiyle bulunur.

📌 Basit amortisman formülü:

Amortisman Süresi (yıl) = Satın Alma Bedeli ÷ Yıllık Kira Geliri

Amortisman Hesabı Nasıl Yapılır?

Örnek Hesaplama:

• Ev fiyatı: 4.800.000 TL
• Aylık kira: 20.000 TL
• Yıllık kira: 20.000 × 12 = 240.000 TL

➡️ 4.800.000 ÷ 240.000 = 20 yıl

📌 Bu ev, kira gelirine göre 20 yılda kendini amorti eder.

İdeal Amortisman Süresi Kaç Yıldır?

Türkiye koşullarında genel kabul gören amortisman aralıkları:

⚠️ Büyük şehirlerde (İstanbul gibi) bu süreler bir miktar daha uzun olabilir.

Amortismanı Etkileyen Faktörler

1️⃣ Lokasyon

• Merkez ve ulaşımı güçlü bölgeler
• Kiracı talebi yüksek alanlar

📌 Lokasyon iyi değilse amortisman süresi uzar.

2️⃣ Kira Potansiyeli

• Bölgedeki güncel kira ortalamaları
• Kiralanabilirlik süresi

📌 Boş kalma riski, gerçek amortismanı uzatır.

3️⃣ Aidat ve Giderler

• Yüksek site aidatları
• Bakım ve yönetim giderleri

📌 Net kira geliri üzerinden hesap yapılmalıdır.

4️⃣ Konut Tipi

• 1+1 ve 2+1 daireler genellikle daha hızlı amorti eder
• Lüks ve büyük metrekareli evlerde süre uzar

5️⃣ Kredi Kullanımı

• Kredi faizi ve taksitler

• Toplam maliyet artışı

📌 Krediyle alınan evin gerçek amortisman süresi daha uzundur.

Brüt Amortisman mı, Net Amortisman mı?

Brüt Amortisman:

• Sadece kira × 12
• Giderler düşülmez

Net Amortisman (Doğru Olan):

• Aidat
• Boş kalma süresi
• Vergiler
• Bakım giderleri

📌 Yatırım kararlarında mutlaka net amortisman esas alınmalıdır.

Uzman Perspektifiyle Net Değerlendirme

Amortisman süresi tek başına yeterli değildir; ama güçlü bir filtredir.

• Kısa amortisman = hızlı geri dönüş
• Uzun amortisman = daha çok değer artışı beklentisi

📌 Doğru yatırım, amortisman + değer artışı + likidite dengesidir.

En Sık Yapılan Hatalar

❌ Bölge kira ortalamasını yanlış almak
❌ Brüt kira üzerinden karar vermek
❌ Aidat ve giderleri yok saymak
❌ “Nasıl olsa değerlenir” düşüncesiyle hesap yapmamak

Sonuç: Amorti Süresi Yatırımın Pusulasıdır

Bir evin kendini kaç yılda amorti ettiği:

• Yatırımın kalitesini
• Risk seviyesini
• Geri dönüş hızını

gösterir.

İyi bir yatırımcı, evi değil rakamları satın alır.