Dönüşüm Sürecinde En Büyük 5 Risk (Koşuyolu & Acıbadem)

Dönüşüm Sürecinde En Büyük 5 Risk (Koşuyolu & Acıbadem)

Koşuyolu ve Acıbadem’de gayrimenkul yatırımı yapan birçok malik için kentsel dönüşüm cazip bir fırsattır.
Yeni bina, deprem güvenliği, değer artışı…

Ancak dönüşüm sadece kazanç senaryosu değildir.
Doğru yönetilmezse ciddi riskler barındırır.

Koşuyolu emlak piyasasında ve Acıbadem gayrimenkul yatırımlarında en sık karşılaşılan 5 kritik riski net şekilde ele alalım.

1️⃣ Müteahhit Seçim Riski

En büyük hata şudur:

“En yüksek metrekareyi verenle anlaşalım.”

Oysa önemli olan:

✔ Finansal gücü
✔ Referans projeleri
✔ Teslim geçmişi
✔ Teknik ekibi
✔ Sözleşme detayları

Koşuyolu gibi arsa değeri yüksek bölgelerde bazı firmalar agresif teklif verebilir.
Ama teslim gücü zayıfsa süreç uzar, maliyet artar.

Yatırımcı için dönüşüm kazancı, müteahhit kalitesi kadar gerçektir.

2️⃣ İmar ve Emsal Yanlış Hesabı

Her parsel aynı değildir.

Koşuyolu’nda sokak bazlı imar farklılıkları olabilir.
Acıbadem’de ise plan notları değişkenlik gösterebilir.

Yanlış varsayımlar:

• “Bir kat daha çıkar.”
• “Metrekare büyür.”
• “Ekstra daire alınır.”

Gerçekte:

✔ Emsal sınırlı olabilir
✔ Çekme mesafeleri kısıtlayabilir
✔ Parsel birleşimi gerekebilir

İmar analizi yapılmadan dönüşüm hesabı yapmak ciddi risk oluşturur.

3️⃣ Malik Anlaşmazlığı Riski

Kentsel dönüşüm sadece teknik değil, sosyolojik bir süreçtir.

Özellikle Koşuyolu’nda:

• Eski malik yapısı
• Aile içi hisseler
• Kiracı–malik dengesi

anlaşmazlık yaratabilir.

Bir kişinin itirazı süreci aylarca uzatabilir.

Bu da:

✔ Kira kaybı
✔ Zaman maliyeti
✔ Psikolojik yıpranma

anlamına gelir.

4️⃣ Süre Uzama ve Maliyet Riski

Dönüşüm projeleri planlandığı gibi ilerlemeyebilir.

Riskler:

• Ruhsat gecikmesi
• İnşaat süresinin uzaması
• Malzeme maliyeti artışı
• Ek ödeme talepleri

Koşuyolu ve Acıbadem gibi talep yüksek bölgelerde inşaat maliyetleri hızlı değişebilir.

Yatırımcı için en kritik soru şudur:

18 ay planlanan süreç 30 aya uzarsa finansal dayanıklılığım var mı?

5️⃣ Beklenen Değer Artışının Gerçekleşmemesi

Birçok yatırımcı dönüşüm sonrası %40–50 prim bekler.

Ancak:

✔ Piyasa koşulları
✔ Faiz oranları
✔ Bölgesel arz artışı
✔ Aynı anda çok sayıda yeni proje

değer artışını sınırlayabilir.

Koşuyolu emlak piyasasında sokak bazlı kalite farkı belirleyicidir.
Yanlış sokakta yeni bina olmak, otomatik prim anlamına gelmez.

Stratejik Gerçek

Dönüşüm bir fırsattır.
Ama körü körüne girilecek bir süreç değildir.

En sağlıklı yaklaşım:

✔ Arsa payı analizi
✔ İmar kontrolü
✔ Müteahhit araştırması
✔ Sokak değeri karşılaştırması
✔ Finansal senaryo planı

ile ilerlemektir.

Koşuyolu ve Acıbadem’de yatırım yapan bilinçli malikler, dönüşümü bir “umut” değil bir “hesap” üzerinden yönetir.

📌 Eğer:

Koşuyolu’nda dönüşüm sürecine girmeyi düşünüyorsanız

Acıbadem’de binanızın risk ve kazanç analizini görmek istiyorsanız

Arsa payı, imar ve değer artışı senaryosunu netleştirmek istiyorsanız

Benimle iletişime geçebilirsiniz.

Sıddık Altan
Gayrimenkul Danışmanı

Century 21 Sahra

C21 CENTURY 21
Uluslararası Gayrimenkul Ağı

📞 +90 532 450 90 09
🌐 www.siddikaltan.com
📍 Koşuyolu / Kadıköy / İstanbul