Eski Binada Ekspertiz Düşük Gelirse Ne Yapılır?

Eski Binada Ekspertiz Düşük Gelirse Ne Yapılır?

Koşuyolu ve Acıbadem’de özellikle 25–35 yaş üzeri binalarda en sık karşılaşılan durum:

Satış fiyatı anlaşılıyor.
Kapora alınıyor.
Banka eksperi geliyor.
Ve…

Ekspertiz değeri beklenenden düşük çıkıyor.

Bu noktada panik yapılırsa satış bozulur.

Doğru yönetilirse süreç kurtarılır.

1️⃣ Önce Farkı Netleştirin

İlk soru şu olmalı:

Fark ne kadar?

• %3–5 arası küçük fark → yönetilebilir
• %5–10 arası → stratejik karar gerekir
• %10 üzeri → ciddi analiz gerekir

Koşuyolu’nda merkezi sokaklarda fark genelde sınırlıdır.
Acıbadem’de eski bina stokunda fark biraz daha yüksek çıkabilir.

2️⃣ Ekspertiz Raporunu Teknik Okumak

Ekspertiz düşük geldiyse şu başlıklar incelenmeli:

• Hangi emsaller baz alınmış?
• Metrekare doğru mu hesaplanmış?
• Kat ve cephe doğru değerlendirilmiş mi?
• Arsa payı dikkate alınmış mı?

Çoğu zaman sorun fiyat değil, emsal seçimidir.

Yanlış sokak emsali kullanıldıysa itiraz mümkündür.

3️⃣ İtiraz Stratejisi

Ekspertize itiraz duygusal değil, veriye dayalı yapılır.

Hazırlanması gerekenler:

✔️ Aynı sokakta gerçekleşmiş satış verisi
✔️ Benzer kat ve metrekare karşılaştırması
✔️ Arsa payı avantajı
✔️ Bina bakım durumu

Koşuyolu gibi mikro pazarlarda sokak farkı ciddi etki yaratır.
Bu detay çoğu zaman raporda gözden kaçabilir.

4️⃣ Alıcı ile Finansal Senaryo

Ekspertiz düşük geldiğinde 3 seçenek vardır:

1️⃣ Alıcı nakit farkı tamamlar
2️⃣ Satıcı sınırlı revize yapar
3️⃣ Orta noktada anlaşılır

Burada kritik olan:

Fiyatı refleksle düşürmemek.

Önce gerçek piyasa değerinin sağlaması yapılmalıdır.

5️⃣ Satış Öncesi Önlem En Güçlü Stratejidir

En doğrusu, ekspertiz sürprizi yaşamamaktır.

Satış öncesi:

• Muhtemel ekspertiz değeri hesaplanmalı
• Sokak bazlı satış verisi çıkarılmalı
• Kredi oranı simüle edilmeli

Koşuyolu ve Acıbadem’de bilinçli alıcı profili olduğu için
ön hazırlık yapılmayan satışlar pazarlığa açık hale gelir.

6️⃣ Ne Zaman Fiyat Revize Edilmeli?

Eğer:

• Emsal analizinde gerçekten yüksek konumlandıysanız
• Aynı sokakta satışlar sizden düşük gerçekleştiyse
• Talep zayıfsa

o zaman tek hamlede, stratejik revize yapılır.

Kademe kademe düşmek marka değerini zedeler.

Sonuç

Eski binada ekspertiz düşük gelmesi:

❌ Satışın bittiği anlamına gelmez
✔️ Sürecin doğru yönetilmesi gerektiğini gösterir

Koşuyolu ve Acıbadem’de:

• Veriyle savunulan fiyat korunur
• Hazırlıksız konulan fiyat kırılır

Ekspertiz engel değil,
piyasa gerçekliğinin teknik yansımasıdır.

Doğru okuyan kazanır.

Sıddık Altan
Gayrimenkul Danışmanı

Century 21 Sahra

C21 CENTURY 21
Uluslararası Gayrimenkul Ağı

📞 +90 532 450 90 09
🌐 📍 Koşuyolu / Kadıköy / İstanbul

“Yerel uzmanlıkla, global vizyonla değer üretiriz.”