Hisseli Tapu Nasıl Kat Mülkiyetine Çevrilir?

Hisseli Tapu Nasıl Kat Mülkiyetine Çevrilir?

Koşuyolu ve Acıbadem’de özellikle eski yapılarda sık karşılaşılan bir durum: hisseli tapu.

Satışta zorlar.
Kredi sürecini sınırlar.
Dönüşümde karar mekanizmasını karmaşıklaştırır.

Peki çözüm var mı?
Evet. Ama teknik ve hukuki bir süreçtir.

Bu yazıda sade ve net anlatıyorum.

1️⃣ Ön Şart: Yapının Ruhsata Uygun Olması

Kat mülkiyetine geçiş için ilk temel kriter:

• Yapının ruhsata uygun inşa edilmiş olması
• Projeye aykırı kapama veya kaçak alan olmaması

Eğer yapı projeye aykırıysa önce tadilat projesi gerekir.
Bu düzeltilmeden kat mülkiyeti kurulamaz.

Koşuyolu’nda eski binalarda en sık sorun:
Balkon kapatmaları ve plan dışı bölmeler.

2️⃣ İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi)

Kat mülkiyetine geçiş için iskan şarttır.

İskan yoksa süreç önce belediye ayağında çözülmelidir.

Acıbadem’de 90’lı yıllara ait bazı binalarda
iskan eksikliği hâlâ görülebiliyor.

İskan alınmadan bankalar krediye sıcak bakmaz.

3️⃣ Tüm Maliklerin Onayı

Hisseli tapudan kat mülkiyetine geçişte:

Tüm hissedarların imzası gerekir.

Bu aşama en kritik noktadır.

• İletişimi kopuk malik yapısı
• Yurt dışında yaşayan hissedar
• Miras süreci tamamlanmamış paylar

süreci uzatabilir.

Koşuyolu gibi değerli bölgelerde
arsa payı anlaşmazlığı da yaşanabilir.

4️⃣ Mimari Proje ve Bağımsız Bölüm Tespiti

Yetkili mimar tarafından:

• Mevcut durum projesi hazırlanır
• Her bağımsız bölüm netleştirilir
• Metrekareler belirlenir

Ardından tapu müdürlüğünde bağımsız bölümler oluşturulur.

Bu aşamadan sonra daire artık:

“Arsa payı oranı” değil
“Bağımsız bölüm numarası” ile tapulanır.

5️⃣ Süre ve Maliyet

Ortalama süreç:

• Evrak tam ise birkaç ay
• Eksik veya anlaşmazlık varsa daha uzun

Maliyet ise:

• Proje çizimi
• Harçlar
• Belediye işlemleri
• Tapu giderleri

şeklinde kalem kalem çıkar.

Ama unutulmamalı:

Kat mülkiyeti, mülkün likiditesini artırır.

6️⃣ Değer Artışı Sağlar mı?

Genelde evet.

Çünkü:

✔️ Krediye uygunluk artar
✔️ Alıcı kitlesi genişler
✔️ Güven algısı yükselir
✔️ Satış süresi kısalır

Koşuyolu ve Acıbadem’de kredi kullanımı yaygın olduğu için
kat mülkiyeti ciddi avantaj sağlar.

Sonuç

Hisseli tapuyu kat mülkiyetine çevirmek:

❌ Sadece tapu işlemi değildir
✔️ Hukuki + teknik + malik uzlaşması sürecidir

Ama doğru yönetildiğinde:

• Satış kolaylaşır
• Değer artar
• Süreç netleşir

Gayrimenkulde teknik zemin sağlam değilse
fiyatı savunmak zorlaşır.

Sıddık Altan
Gayrimenkul Danışmanı

Century 21 Sahra

C21 CENTURY 21
Uluslararası Gayrimenkul Ağı

📞 +90 532 450 90 09
🌐 📍 Koşuyolu / Kadıköy / İstanbul

“Yerel uzmanlıkla, global vizyonla değer üretiriz.”