Koşuyolu’nda Dönüşüm Öncesi Değerleme Nasıl Yapılır?

Koşuyolu’nda Dönüşüm Öncesi Değerleme Nasıl Yapılır?

Koşuyolu emlak piyasasında birçok malik şu soruyu soruyor:

“Binamız dönüşüme girmeden önce gerçek değerini nasıl öğreniriz?”

Kentsel dönüşüm sürecine girmeden yapılan doğru değerleme,
kazanç ile hayal kırıklığı arasındaki farkı belirler.

Bu yazıda Koşuyolu ve gerektiğinde Acıbadem bölgesini de kapsayan, yatırım odaklı ve profesyonel bir değerleme çerçevesi paylaşıyorum.

1️⃣ Mevcut Piyasa Değeri Analizi

İlk adım basittir ama çoğu zaman yanlış yapılır.

Sadece ilan fiyatına bakılmaz.
Gerçekleşen satışlara bakılır.

Koşuyolu’nda aynı:

• Sokakta
• Benzer bina yaşında
• Benzer metrekarede
• Benzer katta

satılmış daireler analiz edilmelidir.

İlan fiyatı “beklenti”,
satış fiyatı “gerçekliktir”.

2️⃣ Arsa Payı ve Parsel Analizi

Dönüşüm öncesi değerlemede en kritik kalem:

Arsa payı

Koşuyolu’nda özellikle eski ve az daireli apartmanlarda arsa payı yüksek olabilir.

Kontrol edilmesi gerekenler:

✔ Toplam arsa büyüklüğü
✔ Bağımsız bölüm sayısı
✔ Sizin arsa pay oranınız
✔ Parsel şekli
✔ Köşe parsel avantajı

Arsa değeri güçlü değilse, dönüşüm sonrası beklenti sınırlı kalabilir.

3️⃣ İmar ve Emsal Kontrolü

Birçok malik şu yanılgıya düşer:

“Yeni bina olunca metrekare büyür.”

Bu her zaman doğru değildir.

Koşuyolu’nda bazı sokaklarda:

• Emsal sınırı
• Çekme mesafesi
• Kat yüksekliği limiti

metrekare artışını kısıtlayabilir.

İmar durumu incelenmeden dönüşüm değerlemesi yapılmaz.

Acıbadem tarafında ise plan notları daha düzenli olabilir,
ancak yine parsel bazlı analiz şarttır.

4️⃣ Yeni Bina Piyasa Karşılaştırması

Dönüşüm öncesi değerlemede şu hesap yapılır:

1️⃣ Mevcut dairenin bugünkü piyasa değeri
2️⃣ Aynı sokakta yeni bina fiyatı
3️⃣ Olası metrekare farkı
4️⃣ Süre ve kira kaybı maliyeti

Koşuyolu gayrimenkul piyasasında yeni bina primi genellikle yüksektir.
Ama her sokakta aynı değildir.

Prestijli bir sokakta dönüşüm,
arka sokakta dönüşümle aynı sonucu vermez.

5️⃣ Süre ve Finansal Dayanıklılık Analizi

Gerçek değerleme sadece fiyat değildir.

Şunlar da hesaba katılır:

✔ İnşaat süresi (18–30 ay arası olabilir)
✔ Geçici kira gideri
✔ Taşınma maliyeti
✔ Olası ek ödeme talepleri

Yatırım matematiğinde zaman da maliyettir.

6️⃣ Psikolojik Değer vs Piyasa Değeri

Koşuyolu’nda uzun yıllardır oturan maliklerde sık gördüğüm bir durum:

“Bizim bina çok kıymetli.”

Evet kıymetli olabilir.
Ama piyasa değerlemesi duyguya göre yapılmaz.

Dönüşüm öncesi değerleme:

• Objektif
• Karşılaştırmalı
• Sokak bazlı
• Veriye dayalı

olmalıdır.

Stratejik Özet

Koşuyolu’nda dönüşüm öncesi doğru değerleme için:

✔ Satılmış emsaller
✔ Arsa payı
✔ İmar hakkı
✔ Yeni bina fiyatları
✔ Süre maliyeti

birlikte analiz edilmelidir.

Dönüşüme girip girmeme kararı,
ancak bu tablo netleştiğinde verilmelidir.

📌 Eğer:

Koşuyolu’nda dönüşüm öncesi dairenizin gerçek değerini öğrenmek istiyorsanız

Arsa payı ve imar analizini profesyonel bakışla görmek istiyorsanız

Acıbadem ile karşılaştırmalı yatırım değerlendirmesi yapmak istiyorsanız

Benimle iletişime geçebilirsiniz.

Sıddık Altan
Gayrimenkul Danışmanı

Century 21 Sahra

C21 CENTURY 21
Uluslararası Gayrimenkul Ağı

📞 +90 532 450 90 09
🌐 www.siddikaltan.com
📍 Koşuyolu / Kadıköy / İstanbul