Koşuyolu’nda Ekspertiz Öncesi Fiyat Simülasyonu

Koşuyolu’nda Ekspertiz Öncesi Fiyat Simülasyonu

Koşuyolu’nda satışın en kritik kırılma noktası banka ekspertizidir.

Fiyat anlaşılır.
Kapora alınır.
Ekspertiz gelir.

Ve eğer değer düşük çıkarsa süreç pazarlığa döner.

Bu yüzden profesyonel satışta şu yapılır:

Ekspertiz gelmeden önce ekspertiz değeri tahmin edilir.

Buna ben fiyat simülasyonu diyorum.

1️⃣ Neden Simülasyon Yapılmalı?

Koşuyolu mikro pazardır.

Aynı mahallede:

• Sokak farkı
• Kat farkı
• Asansör var/yok
• Arsa payı oranı
• Bina yaşı

değer üzerinde ciddi etki yaratır.

İlan fiyatına bakarak değil,
gerçekleşmiş satış verisine bakarak analiz yapılır.

2️⃣ İlk Adım: Gerçekleşmiş Satış Emsali

Ekspertiz uzmanı şuna bakar:

“Bu bölgede benzer daireler kaç liraya satılmış?”

Bu yüzden simülasyonda:

✔️ Son 6–12 ay satışları
✔️ Aynı sokak veya komşu sokak
✔️ Benzer kat ve metrekare
✔️ Benzer bina yaşı

baz alınır.

İlan fiyatı değil, tapu gerçekleşmesi önemlidir.

3️⃣ Kat ve Cephe Çarpanı

Koşuyolu’nda ara kat ile giriş kat arasında
%5–10 fark oluşabilir.

Asansörsüz 4. kat ile asansörlü 3. kat aynı değildir.

Simülasyonda her katın psikolojik ve teknik etkisi hesaba katılır.

4️⃣ Arsa Payı ve Dönüşüm Etkisi

Özellikle Koşuyolu’nda:

Arsa payı yüksek eski binalar
uzun vadeli değer potansiyeli taşır.

Ekspertiz bunu tam yansıtmayabilir.
Ama değer aralığını belirlerken dikkate alınmalıdır.

Dönüşüm beklentisi fiyatı destekler,
ama banka bugünkü değeri esas alır.

5️⃣ Kredi Senaryosu Hesabı

Simülasyonun en kritik bölümü:

Diyelim ki tahmini ekspertiz değeri 10.000.000 TL.

Banka kredi oranı %70 ise:

Alıcı maksimum 7.000.000 TL kredi kullanabilir.

Eğer satış fiyatı 11.500.000 TL ise
aradaki farkın alıcı tarafından karşılanıp karşılanamayacağı hesaplanmalıdır.

Bu analiz yapılmadan ilan açmak risktir.

6️⃣ Simülasyonun Avantajı

✔️ Pazarlık riskini azaltır
✔️ Fiyatı veriyle savunmanı sağlar
✔️ Alıcı finansal hazırlığını bilir
✔️ Süreçte sürpriz yaşanmaz

Koşuyolu gibi bilinçli alıcının olduğu bölgede
hazırlıksız fiyat kırılır.

Hazırlıklı fiyat korunur.

Sonuç

Ekspertiz öncesi fiyat simülasyonu:

❌ Tahmin yürütmek değildir
✔️ Veriye dayalı ön analizdir

Koşuyolu’nda satışta başarı:

Doğru fiyat + doğru zaman + teknik hazırlık birleşimidir.

Ekspertizden korkmak yerine
ekspertizi önceden okumak gerekir.

Sıddık Altan
Gayrimenkul Danışmanı

Century 21 Sahra

C21 CENTURY 21
Uluslararası Gayrimenkul Ağı

📞 +90 532 450 90 09
🌐 📍 Koşuyolu / Kadıköy / İstanbul

“Yerel uzmanlıkla, global vizyonla değer üretiriz.”