Koşuyolu’nda Ekspertiz Süreci Nasıl Yönetilir?

Koşuyolu’nda Ekspertiz Süreci Nasıl Yönetilir?

Koşuyolu’nda satışın kırılma anı genellikle şudur:
Banka ekspertizi.

Alıcı hazırdır.
Fiyat anlaşılmıştır.
Kapora alınmıştır.

Ama ekspertiz değeri düşük gelirse?
Süreç ya pazarlığa döner ya da satış iptal olur.

Bu yüzden Koşuyolu gibi bilinçli alıcının olduğu bir bölgede
ekspertiz süreci şansa bırakılmaz, yönetilir.

1️⃣ Ekspertiz Neye Bakar?

Ekspertiz uzmanı 4 temel başlık inceler:

• Gerçek metrekare
• Bina yaşı ve yapı kalitesi
• Kat ve cephe avantajı
• Son satılan emsaller

Koşuyolu’nda özellikle ara kat ile giriş kat arasında
değer farkı ciddi olabilir.

Ekspertiz, ilan fiyatına değil
gerçekleşmiş satış verisine bakar.

2️⃣ En Sık Hata: Emsal Yanılgısı

Mal sahipleri genelde şunu yapar:

“Komşu 12 milyona ilan verdi, benimki 13 olmalı.”

Ama ekspertiz ilanlara değil,
tapuda gerçekleşmiş satışlara bakar.

Koşuyolu’nda aynı sokakta bile:

• Arsa payı farkı
• Bina bakım durumu
• Kat farkı
• Asansör var/yok

değeri ciddi etkiler.

Emsal okuma yapılmadan satışa çıkmak,
ekspertizde sürpriz riskidir.

3️⃣ Ekspertiz Öncesi Hazırlık Dosyası

Profesyonel yönetimde şu hazırlanır:

• Tapu fotokopisi
• Kat planı
• İskan durumu
• Mantolama / güçlendirme bilgisi
• Son yapılan tadilatlar
• Sokak bazlı satış karşılaştırması

Ekspertiz uzmanı veriyle karşılaştığında
değeri savunmak kolaylaşır.

4️⃣ Arsa Payının Rolü

Koşuyolu’nda özellikle dönüşüm potansiyeli olan binalarda
arsa payı değeri etkiler.

Yüksek arsa payı = uzun vadeli değer güvencesi.

Ekspertiz her zaman bunu maksimum fiyat olarak yansıtmaz
ama değer algısını güçlendirir.

5️⃣ Düşük Ekspertiz Gelirse Ne Yapılır?

Panik yapılmaz.

3 senaryo vardır:

1️⃣ Küçük fark → Alıcı nakit tamamlar
2️⃣ Makul fark → Stratejik, sınırlı revize
3️⃣ Büyük fark → Emsal dosyasıyla itiraz

Koşuyolu’nda doğru dosya hazırlanmışsa
ekspertiz itirazı sonuç verebilir.

Ama en doğrusu baştan doğru fiyat konumlandırmasıdır.

6️⃣ Koşuyolu Gerçeği

Bu bölgede:

• Şişirilmiş fiyat uzun sürer
• Doğru fiyat hızlı gider
• Ekspertiz sürprizi süreci yıpratır

Ekspertiz süreci satışın teknik ayağıdır.
Teknik ayağı güçlü olmayan satış, pazarlığa döner.

Sonuç

Koşuyolu’nda ekspertiz yönetimi demek:

✔️ Sokak bazlı gerçek satış analizi
✔️ Arsa payı ve kat etkisinin doğru okunması
✔️ Evrakların hazır olması
✔️ Fiyatın veriyle savunulması

Ekspertiz engel değil,
doğru yönetilirse güven unsurudur.

Sıddık Altan

Gayrimenkul Danışmanı

Century 21 Sahra

C21 CENTURY 21
Uluslararası Gayrimenkul Ağı

📞 +90 532 450 90 09
🌐 📍 Koşuyolu / Kadıköy / İstanbul

“Yerel uzmanlıkla, global vizyonla değer üretiriz.”